부동산 중개수수료 요율 기준 | 0.4%가 정가가 아닌 이유
계약서를 앞에 두고 중개사가 계산기 화면을 돌려 보여줍니다. "0.4%입니다." 그 자리에서 대부분 고개를 끄덕입니다.
숫자를 못 믿어서 끄덕이지 않는 게 아닙니다. 정해진 요금표라고 생각하니까 끄덕이는 겁니다. 그런데 그 숫자는 요금이 아니라 천장입니다.
먼저 결론부터
- 요율은 정가가 아니라 상한. 그 안에서 의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정합니다
- 확인할 건 셋. 어느 표에 속하는지, 한도액이 있는 구간인지, 부가가치세는 별도라는 점
- 주택의 요율과 한도액은 시·도 조례 사항이라 지역마다 다를 수 있습니다
요율표를 처음 보면 대부분 같은 자리에서 걸립니다
표는 여섯 줄이지만 확인할 건 셋입니다
첫째, 내 계약이 어느 표에 속하는지부터 갈립니다
같은 부동산 거래라도 적용되는 표가 다릅니다. 크게 세 갈래로 나뉩니다.
주택을 사고파는 매매·교환이 하나, 전세와 월세 같은 주택 임대차가 하나, 주택이 아닌 부동산이 하나입니다.
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5천만원 이상 2억원 미만 | 0.5% | 80만원 |
| 2억원 이상 9억원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 9억원 이상 12억원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 12억원 이상 15억원 미만 | 0.6% | 없음 |
| 15억원 이상 | 0.7% | 없음 |
임대차는 표가 따로 있습니다. 아래는 서울 기준입니다. 조례 사항이라 다른 지역은 확인이 필요합니다.
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5천만원~1억원 미만 | 0.4% | 30만원 |
| 1억원~6억원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억원~12억원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 12억원~15억원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 15억원 이상 | 0.6% | 없음 |
두 표를 나란히 놓으면 차이가 보입니다. 12억~15억 구간에서 매매는 0.6%, 서울의 임대차는 0.5%입니다.
주택이 아닌 부동산은 표가 아예 없습니다. 오피스텔이나 상가처럼 주택 외 부동산은 상한요율이 0.9%, 즉 1천분의 9입니다.
월세는 계산 순서가 하나 더 붙습니다. 보증금에 월차임 100을 곱한 값을 더해 거래금액을 구합니다.
그렇게 나온 금액이 5천만원 미만이면 한 번 더 갑니다. 이때는 100 대신 70을 곱해 다시 계산합니다. 순서를 바꾸면 결과가 달라지니 이 부분만 주의하시면 됩니다.
둘째, 한도액이 있는 구간인지 봅니다
표의 오른쪽 칸이 진짜 중요한 자리입니다. 한도액은 브레이크입니다.
한도액이 적힌 구간은 요율을 곱한 값이 그 금액을 넘어도 한도액까지만 받습니다. 매매 표의 5천만원 미만 구간은 25만원에서 멈춥니다.
한도액이 '없음'인 구간에는 그 브레이크가 없습니다. 2억 이상 구간부터는 멈추는 지점이 사라진다는 뜻입니다.
표를 볼 때 요율만 보고 한도액 칸을 지나치는 경우가 많습니다. 낮은 금액대일수록 실제 금액을 정하는 건 요율이 아니라 이 칸입니다.
상한을 넘은 금액은 무효입니다
여기서 오해가 없어야 합니다. 상한 안에서 청구하는 건 위법이 아닙니다. 상한요율대로 받는 것도 정당한 청구입니다.
선이 그어지는 건 그 위입니다. 중개보수나 실비의 한도를 초과해 금품을 받으면 6개월 내의 자격정지와 중개사무소 개설등록 취소가 가능합니다.
1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해질 수도 있습니다. 초과분은 무효라서 반환을 청구할 수 있습니다.
셋째, 그 상한 안에서 이야기하는 게 원래 절차입니다
중개보수는 조례가 정한 상한요율 이하에서 의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 결정합니다. 협의라는 단어가 예외처럼 들리지만, 이게 기본 절차입니다.
"여기는 다 이렇게 받습니다"라는 말을 듣더라도 그 말이 틀린 건 아닙니다. 지역 관행이 상한에 가깝게 형성돼 있을 수 있습니다.
다만 정해진 요금이라 협의할 수 없다는 뜻은 아닙니다. 알고 대화하는 것과 모르고 끄덕이는 건 다릅니다.
빠뜨리기 쉬운 항목이 하나 더 있습니다. 부가가치세는 별도입니다. 요율로 계산한 금액이 최종 지출액이 아니라는 뜻이죠.
저라면 여러 중개사무소를 통해 집을 보고 있는 상황에서는, 계약 당일이 아니라 처음 물건을 보러 가는 날 요율을 먼저 묻겠습니다. 도장을 앞에 둔 자리는 협의하기에 가장 나쁜 타이밍입니다.
내 지역의 표가 궁금하다면 시·도 조례나 국토교통부 요율표에서 확인하시면 됩니다. 2026년 들어 아파트 교환거래가 늘었다는 이야기가 나오는데, 교환도 매매와 같은 표를 씁니다.
중개보수는 계약서의 마지막 줄입니다. 그 앞줄에는 보증금을 지키는 절차가 있고, 거기서는 또 다른 표를 펴야 합니다.
자주 묻는 질문
중개수수료는 법으로 정해진 고정 금액인가요?
고정 금액이 아닙니다. 조례가 정한 상한요율 이하에서 의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 결정하는 구조입니다. 표에 적힌 요율은 넘을 수 없는 천장을 뜻합니다.
월세 계약은 어떤 금액을 기준으로 요율을 적용하나요?
보증금에 월차임의 100배를 더한 금액이 거래금액입니다. 그렇게 계산한 값이 5천만원 미만이면 100배가 아니라 70배로 다시 계산합니다.
오피스텔 중개수수료도 주택 표를 쓰나요?
주택이 아닌 부동산은 별도입니다. 오피스텔이나 상가 등 주택 외 부동산의 상한요율은 0.9%입니다. 주택 매매나 임대차 표와는 다른 기준이라고 보시면 됩니다.
한도액이 있다는 건 무슨 뜻인가요?
요율을 곱한 값이 한도액을 넘더라도 한도액까지만 받는다는 뜻입니다. 한도액이 '없음'으로 표시된 구간에는 그런 상한이 없습니다.
상한을 넘겨 낸 중개보수는 돌려받을 수 있나요?
초과분은 무효이며 반환을 청구할 수 있습니다. 한도를 초과해 금품을 받은 경우 자격정지와 개설등록 취소, 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.
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